GARK KONZALTING doo za projektiranje, nadzor, konzalting i projektni menadžment
HRVATSKA-CROATIA, ZAGREB, Balotin prilaz 4, tel/fax: ++385 1 6658240, ++385 1 6658241

Slobodna Dalmacija 3.4.2009.g.

Investicije: Bukobran i izvor struje na riječkoj obilaznici
na najsunčanijem dijelu bit će konstruiran 352 metra dug tunel od solarnih panela koji će proizvoditi električnu energiju (link)

Novi list 25.3.2009.g.

Jedinstven ekološki projekt u Europi
Solarna elektrana na riječkoj obilaznici
Solarni paneli bit će postavljeni na tzv. bukobrane, tvoreći lažni tunel dug 330 metara, koji će akumulirati energiju sunca i ujedno biti zaštita od buke. Projekt je vrijedan oko devet milijuna kuna, a proizvodnja struje mogla bi početi krajem ljeta (link)

Nezavisni cestarski sindikat 20.01.2009.g.

Lažni tuneli bukobrana niču iznad zaobilaznice

Istodobno s dovršenjem punog profila, na obilaznici će niknuti zidovi visoki i do pet metara, lažni tuneli na pojedinim dijelovima trase, a sve će to biti izrađeno od aluminija, stakla i betona uz kombiniranje različitih boja koje bi se morale uskladiti sa okolišem (link)

Rad iz 2001.g.

ANALIZA STANJA U STANOGRADNJI U ZAGREBU

Prema zatečenom stanju, situacija u Zagrebu je slijedeća:

- Gradi se veći broj manjih višestambenih objekata širom grada. Osim nekoliko izuzetaka, lokacije su često raspršene po cijelom gradu, od samog centra do potpuno rubnih dijelova grada.

- Gradnja stanova je neplanska – novonastali objekti većinom se grade na malim parcelama kao zamjenski objekti.

- Unutar gradskih četvrti sa nižim obiteljskim kućama odjednom niču prevelike, “na silu” ugurane zgrade.

- Veliki broj manjih zgrada rezultirao je šarenilom oblika, stilova i raznih koncepcijskih pristupa izgradnji zgrada

- Intencija gradskih vlasti za ograničenjem širenja grada i prestankom doseljavanja novih stanovnika nije dala rezultate jer se u mnogim rubnim dijelovima grada stanovništvo doseljeno iz ruralnih dijelova Hrvatske i bivše države snalazi gradnjom objekata bez ikakvih dozvola. U gradskom urbaniziranom području, novopečeni poduzetnici grade veći broj interpolacija sa “prenatrpanom” strukturom stanova. Takve prevelike zgrade naprosto “guše” svoje susjedstvo.

- Takove prevelike novoizgrađene zgrade u raznim dijelovima grada, nalaze se najčešće u malim, zabitim ulicama gdje promet nije dimenzioniran na odjednom znatno povećani broj automobila, također najčešće nije kvalitetno riješeno parkiranje uz takove objekte.

- Povećani broj automobila u takvim gradskim četvrtima uzrokuju znatne komunalne probleme – separatno rješavanje komunalne infrastrukture, pitanje parkiranja, hortikulturnog uređenja okoliša novih zgrada, kao i velike gužve u vrijeme špice (odlazak i dolazak na posao)

- Pristup centru iz takovih gradskih četvrti u vrijeme odlaska i povratka na posao postao je teško propustan – kroz niz malih uličica prometuje izuzetno povećan broj vozila. To ima za rezultat usporenje promet kroz glavne prometne transverzale kroz grad (uključenje velikog broja vozila iz raznih sporednih ulica na glavne prometnice). Dolazi do općeg usporenja i često prometnog kolapsa.

- Cijene građ. zemljišta od početka 1990.g do danas višestruko su povećane. I u manje atraktivnim zonama grada cijena m2 je često izvan svih logičnih okvira (cijene u II. i III. zoni dostižu iznose od 500-1000 DEM/m2 građ. zemljišta)

Neki od uzroka ovakvog stanja su slijedeći:

- U procesu pretvorbe vlasništva - promjenom vlasničkih odnosa i organizacijskim promjenama u nekad velikim građ. poduzećima, smanjio se na tržištu broj građevinskih giganata koji su financijski i organizacijski spremni graditi odjednom veći broj stanova

- Promjenom društvenog sustava omogućeno je pravo povrata nacionalizirane imovine, a tako i građ. zemljišta. Od 1990.g. gradovi više ne mogu raspolagati građ. zemljištem ukoliko na njemu postoji zahtjev za povratom imovine. Postupak obeštećivanja bivših vlasnika zemljišta još nije potpuno definiran, kao niti princip primjene Zakona o povratu oduzete imovine. Na nekim dijelovima grada, u područjima gdje je Grad investirao znatna sredstva u pripremu zemljišta, pretpostavlja se da se takve parcele neće vraćati bivšim vlasnicima, već će oni dobiti pravičnu novčanu naknadu. U područjima grada gdje u građ. zemljišta nisu kroz pripremu uložena znatnija sredstva, za pretpostaviti je da će se takve parcele vratiti bivšim vlasnicima. Dok se taj postupak ne definira i ne počne provoditi, na većini lokacija u gradu je status quo.

- Stvaranjem neovisne hrvatske države, u Gradu Zagrebu se pojavila potreba za većim brojem rezidencijalnih objekata namijenjenih diplomatskom koru, kao i znatnom broju potrebnih stanova za razne službenike međunarodnih vojnih, humanitarnih i drugih organizacija.

- Ukidanjem izdvajanja doprinosa za stambenu izgradnju iz plaća, nestali su nekadašnji stambeni fondovi koji su financirali organiziranu stambenu izgradnju kroz razne oblike nekadašnjih društvenih poduzeća.

- Opće osiromašenje društva uzrokovano ratnim razaranjima (smanjen standard, visoki životni troškovi i dr.) usporilo je u mnogim mladim obiteljima mogućnost rješavanja stambenog pitanja

- Sudjelovanje države kroz jedan od vidova subvencija za organiziranu stanogradnju izostalo je zbog velikih obveza prema programu obnove ratom oštećenih i porušenih obiteljskih kuća, kao i ostalih programa obnove.

- Nesigurnost, strah od ratnih razaranja uzrokovali su velike migracije stanovništva, usmjerenih od ratnih područja – znači ruralnih sredina prema gradovima. Od 1990.g do danas stanovništvo u Gradu Zagrebu i Zagrebačkoj županiji povećalo se prema neslužbenim procjenama između 100 i 200 tisuća (iako to nije službeno evidentirano). Mnogo obitelji prognanika i izbjeglica svoje privremeno boravište u Zagrebu, oslobađanjem nekoć okupiranih područja Hrvatske i BiH ipak su radije zadržali makar po cijenu nekvalitetnijeg stanovanja.

- Zadržavanjem većeg broja privremeno doseljenih osoba u gradu, pojavila s epotreba za znatnim brojem stanovaq i kuća. Također, prirodnim smjenama generacija, mlade obitelji zagrepčana čiji su roditelji riješili svoje stambeno pitanje prije 30-ak godina, odjednom su se našli u situaciji da im je postalo pretijesno u roditeljskim domovima. Na tako veliki broj stambeno nezbrinutih obitelji tržište nekretnina je reagiralo višestrukim skokom cijena, kako izgrađenih kuća i stanova, tako i građ. zemljišta.

- Doseljavanjem velikog broja stanovništva iz pretežito ruralnih sredina, kvaliteta i arhitekonska vrijednost novoizgrađenih stambenih zgrada stavljena je u drugi plan. Na sve strane grade se ružne, kičaste i potpuno estetski neprikladne kuće za ovu urbanu sredinu. Kapital, koji je najčešće u rukama nabrzinu obogaćenih poduzetnika od kojih su se mnogi uplitali u procese projektiranja, zahtijevajući “što više kvadrata na što manjoj parceli”, prenoseći arhitekturu svog rodnog kraja u urbanu jezgru grada, postao je jedino mjerilo i arbitar novonastale arhitekture grada. U poplavu takvih preglomaznih i trajno nagrđujućih objekata možemo se uvjeriti na svakom koraku u gradu.

- Raslojavanjem društva, stavaranjem tzv “elite”, najčešće nabrzinu obogaćenih pojedinaca bez imalo građanske kulture i ponašanja, postalo je “in” izgraditi što monumentalniju obiteljsku kuću ili urbanu vilu u sjevernim dijelovima grada, na obroncima Medvednice. Najčešće gradnja takvih zgrada ili čak stambenih blokova nimalo ne prati izgradnju infrastrukture i i urbanističkih sadržaja koja su takvim naseljima potrebna. Prometni kolaps koji se događa u gradskoj jezgri prenosi se time i na sjeverne dijelove gdje fizionomija naselja koja su tu egzistirala 100 i više godina ne omogućavaju takovu naglu promjenu broja stanovništva.

Projekcija mogućeg razvoja stanogradnje u narednih 10 godina ukoliko se zbivanja nastave prema trenutnim trendovima u ovog segmentu gospodarstva:

- Zbog velikog broja zaprimljenih zahtjeva za povratom nacionalizirane imovine, gradovi neće moći u skorije vrijeme riješiti pitanje vlasništva nad sadašnjim slobodnim gradskim područjima za izgradnju

- Uslijed nedostatka većih slobodnih građevinskih zemljišta, cijene postojećih dotrajalijih i manjih kuća i manjih privatnih parcela će sve više rasti, u svemu prema zakonima slobodnog tržišta – kad nema dovoljne količine tražene robe ili proizvoda, cijena raspoloživih resursa vrtoglavo raste

- Zbog nepostojanja slobodnih gradskih područja u širem centru grada, pogodnih za izgradnju većih stambenih građevina sa riješenim urbanizmom, ubrzati će se proces kupnje manjih ruševnijih kuća u gradu i gradnja stambenih objekata sa maximalno iskorištenim brojem stanova. Takovim potupkom separatnog rješavanja obnove pojedinih gradskih blokova dolaziti će sve više do urbanističkog kaosa, prometnog zagušenja i snižavanja kvalitete života u gradu.

- Krajnji rezultat je nagurivanje jedne kuće na drugu i nadmetanje u visini svake od narednih interpolacija u pojedinim gradskim četvrtima sa nekad niskom izgradnjom.

PRIJEDLOG RJEŠENJA KONCEPTA STAMBENE IZGRADNJE U ZAGREBU NAKON 2000-te

- Imajući u vidu ranije izloženu problematiku, u niže izloženom prijedlogu koncepta stanogradnje u Gradu Zagrebu i okolici nakon 2000-te godine, polazi se od disperzije stambenih četvrti izvan šireg gradskog centra. Kao model rješavanja stanogradnje u Zagrebu polazi se od formiranja “satelitskih” naselja u tri gradska prstena (niže elaboriran pojam).

- Ciljna grupa kojoj je namijenjen ovaj koncept su mlađe zaposlene gradske obitelji, srednjeg imovinskog statusa, u kojima oba bračna partnera posjeduju osobna vozila, imaju dvoje i više djece. To su najčešće obitelji sa višom i visokom stručnom spremom, mlađi poduzetnici, obrtnici, srednj i viši državni službenici.

- Osnovna koncepcija razvitka ovakovih satelitskih naselja je formiranje stambenih mikrocjelina sa kvalitetno riješenim urbanizmom. Princip organiziranja naselje je formiranje širokih ulica sa obiteljskim kućama odmaknutim od ulice, sa mnogo zelenila, kvalitetno riješenim prometom, kako pješačkim, tako i biciklističkim i osobnim vozilima. Iz ove koncepcije isključene su gradnja većih građevina od P+2, sa najviše 4-6 stanova. Svaki stan, odn. kuća posjeduju garažu i okućnicu pristojne veličine.

- Rješavanje urbanizma naselja zasnivalo bi se na osnovnoj koncepciji da su građ. parcele približno jednake veličine, odn. da se unutar istog područja nalaze podjednake građ. parcele. Građevinska linija, markica objekta, visina i osnovna oblikovna koncepcija su unaprijed definirani. Unutar zadanih okvira, različitim arhitektonskim rješavanjem fasade i detaljima zgrade dobiva se potrebna raznolikost i šarenilo kojim se postiže urbanističko-arhitektonski sklad unutar takvog naselja.

- Pozicioniranje takvih “satelitskih” naselja je obvezatno uz jednu od brzih prometnica ili zagrebačke obilaznice, sa mogućnošću jednostavnog uključivanja u promet. Osnovna ideja je omogućiti stanovnicima takvih naselja brz i jednostavan pristup i komunikaciju sa gradom u kome je većina stanovnika i zaposlena ili im je posao vezan uz institucije i poduzeća u gradu. Udaljenost takvih naselja od grada ne smije biti veća od 30-ak kilometara, što radnim danom, uz prosječnu gustoću prometa, osobnim vozilom ili brzom prigradskom željeznicom omogućuje pristup do radnog mjesta za najdulje 45 min.

- Unutar “satelitskih naselja” potrebno je predvidjeti osnovne sadržaje koji su potrebni mlađoj obitelji: jaslice i vrtić, škola, ambulanta. Razvitkom poduzetništva u Hrvatskoj, na ulazima u gradove sve se više, prema uzoru na zapadne zemlje, grade veliki opskrbni centri. Tako je i u Zagrebu na nekoliko ulaza u grad već izgrađeno ili se grade veliki diskonti i opskrbni centri. Na taj način, rješava se pitanje tjedne i mjesečne opskrbe namirnicama i kućim potrepštinama u “satelitskim” naseljima, dok se dnevne potrebe rješavaju u manjim trgovinama koje se nalaze u naselju.

- Smještajem “satelitskih naselja” uz brze prometnice anulira se osjećaj odsječenosti od grada, pošto se osobnim vozilom može u popodnevnim satima doći do grada za manje od 30 minuta, kako bi se ostavarile potrebe kupnje, odlaska na kulturne i sportske manifestacije i dr.

- Lociranje “satelitskih naselja” može se podijeliti u tri zone (kruga), u odnosu na udaljenost i položaj prema gradu:

- 1) krug obuhvaća sad neizgrađena veća građevinska zemljišta u širem gradskom području, sve unutar 7-10 km od centra grada.

- 2) krug obuhvaća područje oko zagrebačke obilaznice, na mjestima gdje postoje neizgrađene zone – udaljenosti otprilike 10-15 km od centra grada

- 3) krug obuhvaća slobodna područja uz sadašnje gradove u zagrebačkom prstenu – udaljenosti od 15-30 km od grada

GLAVNE PREDNOSTI OVOG MODELA:

- Izgradnja na ovima područjima jeftinija je zbog relativno jeftinog građevinskog zemljišta, jednostavnijem postupku rješavanja pitanja povrata nacionalizirane imovine (izvan grada najčešće su parcele veće, sa manjim brojem vlasnika)

- Zbog postojanja velikog neizgrađenog prostora, veće su mogućnosti u postavljanju kvalitetnog urbanizma naselja. Kuće nisu nagurane jedna na drugu, široke prometnice, uređeni okoliš i parkovi oplemenjuju život u takvim naseljima

- Infrastrukturu koju treba dovesti do ovakvih “satelitskih” naselja moguće je kvalitetnije isplairati i jednostavnije izvesti zbog izbjegavanja sanacijskih i separatnih poslova kao u gradskoj jezgri

MOGUĆNOSTI REALIZACIJE I FINANCIRANJA

U krajnjem rezultatu, budući stanovnici ovih naselja biti će obitelji koje će same plaćati igradnju ili kupnju svojih stanova, odn. obiteljskih kuća. Pripremu projekta, odn. definiranje područja pogodnog za izgradnju takvog satelitskog naselja, sva potrebna ispitivanja, rješavanje imovinskog statusa zemljišta, parcelaciju prema odobrenim urbanističkim planovima, rješavanje infrastrukture i kompletnog uređenja zemljišta, te izradu idejnih skica i definiranje svih potrebnih elemenata potrebnih za konačno projektiranje i gradnju obavljali bi se na nekoliko mogućih načina:

a) Uključivanjem Vlade RH putem programa poticajne stanogradnje

b) formiranjem gradske agencije za realizaciju ovog projekta

c) dodjelom koncesije privatnoj građevinskoj firmi, investicijskom fondu, banci ili nekoj drugoj pravnoj osobi koja će provesti sve potrebne radnje kako bi se i realizirao spomenuti projekt.

U obje varijante, nositelj pripremnih aktivnosti može ponuditi budućim stanarima ovog naselja kompletan inženjering; izradu idejnog rješenja, kompletno projektiranje, kasnije građenje i dovršenje po sustavu “ključ u ruke”. Prema ovom prijedlogu moguće bi bilo i separatno ugovoriti aktivnosti s nositeljem projekta, kao npr. samo kupiti zemljište, a zatim sam preuzeti projektiranje i građenje, ili samo građenje. U svim varijantama, potrebno je strogo definirati zadane uvjete kako se ne bi nekontroliranom gradnjom nagrdila osnovna intencija ovog projekta.

Kao startna inicijalna sredstva, grad može investirati u potrebnu infrastrukturu, da bi u kasnijoj eksploataciji ta sredstva bila sukcesivno vraćana gradu. Što se tiče osiguranja potrebnog broja zainteresiranih obitelji za ovakav program, bilo bi poželjno financiranje izgradnje ili kupnje kuća, odn. stanova u takvim naseljima riješiti putem subvencioniranih kredita od strane države. Kao znatni poticaj početku ovog programa moglo bi biti inicijalno financiranje prvih kuća i stanova iz državnih fondova za stambeno zbrinjavanja srednjih i državnih službenika, policije, vojske ili drugih institucija.

ZAKLJUČAK

Ovim programom postiže se osnovni cilj – rasterećenje grada Zagreba, preraspodjela stanovanja u gradu, smanjenje pritiska na gradske četvrti u kojima je postala nesnosna gužva, rasterećenje podsljemenske zone. Bojazni koje se mogu pojaviti da se ovim programom ne zaustavlja širenje grada, vrlo je jednostavno odgovoriti suprotnim efektom. Naime, broj ljudi u Zagrebu je konstantan, da li oni žive u malim nagruvanim naseljima, stisnuti u tijesnim stanovima zajedno sa svojim roditeljima i rodbinom, ili pak kao podstanari u skupim stanovima.

Ovim konceptom oplemenjuje se življenje u gradu, omogućava mnogim obiteljima ostavarenje životnog sna, postiže viša kvaliteta življenja.

Varijacijama u načinu gradnje kuća i stanova u takvim “satelitskim naseljima” moguće je postići uštede i racionalizaciju gradnje. Kultura življenja ovim programom, za modernu zapadno orjentiranu građansku obitelj dobiva potpuno novi, dosad samo rijetkima, dostupni smisao.

Ukupno gledano, Gradu Zagrebu je ovaj koncept je dugoročno jeftiniji od sadašnje situacije i budućih projekcija događanja u segmentu stanogradnju ako se nastave započeti negativni trendovi.

( o temi je pisano u NEDJELJNOM VJESNIKU )